Acheter un appartement à rénover : que vérifier avant de signer ?

• Les murs porteurs : ils limitent la redistribution des pièces. Les ouvrir reste possible, mais demande une étude de structure, une entreprise qualifiée et, en copropriété, l’accord de l’assemblée générale.
• Les évacuations : déplacer une cuisine, une salle de bains ou des toilettes dépend de la pente des canalisations jusqu’aux colonnes de l’immeuble. C’est souvent ce qui décide si le plan rêvé est faisable.
• La hauteur sous plafond et la lumière : elles conditionnent une mezzanine, un faux plafond, l’emplacement d’une cuisine ouverte.
• Les signes à interroger : traces d’humidité, fissures, fenêtres et menuiseries anciennes, bruit des voisins et de la rue.

Le vendeur doit fournir un dossier de diagnostics techniques, à lire avant de signer :

• Le diagnostic de performance énergétique (DPE) : il donne la classe énergétique du logement. Si vous comptez louer, sachez que les logements classés G ne peuvent plus être mis en location depuis 2025 ; ce sera le cas des classes F en 2028 et E en 2034. Le mode de calcul a évolué au 1er janvier 2026 : comparez des DPE récents.
• L’électricité et le gaz : obligatoires quand l’installation a plus de 15 ans ; ils annoncent souvent une partie du budget.
• L’amiante (permis de construire délivré avant le 1er juillet 1997) et le plomb (logement construit avant 1949) : à connaître avant de prévoir des démolitions.
• Selon le secteur : termites, état des risques. En copropriété, la surface du lot (loi Carrez) figure dans l’acte.

Les diagnostics décrivent un état ; ils ne disent pas ce que le bien permet, ni ce que coûteront les travaux.

Pour un appartement, demandez et lisez avant de signer :

• le règlement de copropriété : ce qui est partie commune, ce qui est autorisé (usage des lieux, travaux, revêtements de sol) ;
• les procès-verbaux des dernières assemblées générales : travaux votés ou envisagés (ravalement, toiture, ascenseur), litiges en cours ;
• le montant des charges, le carnet d’entretien et, s’il existe, le plan pluriannuel de travaux.

Un ravalement ou une réfection de toiture votés avant la vente pèsent sur votre budget : mieux vaut le savoir avant de faire une offre.

Un budget fiable se construit poste par poste : démolitions, électricité, plomberie, cuisine, salle de bains, sols, menuiseries, peinture, et, s’il le faut, structure. Il dépend de ce que le bien permet et de ce que vous voulez en faire ; c’est pourquoi une estimation sérieuse se fait sur place, avec le projet en tête. Prévoyez aussi une marge pour les imprévus, toujours plus fréquents dans l’ancien, et les honoraires si vous confiez la conception ou le suivi du chantier.

Deux moments s’y prêtent : avant de faire une offre, lors d’une seconde visite, ou pendant le délai de rétractation. Un acquéreur non professionnel dispose en effet de 10 jours pour se rétracter sans motif, à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée qui lui notifie le compromis.

La visite-conseil avant achat de BATINE dure une heure à une heure trente sur place, avec vous : faisabilité de votre projet, potentiel réel du bien, points durs et risques cachés, première enveloppe de travaux. Elle coûte 300 € TTC, déduits des honoraires si vous confiez ensuite la réalisation de vos travaux à BATINE. La création de plans et de vues 3D du projet fait l’objet d’honoraires supplémentaires de 250 € TTC, déduits eux aussi si vous confiez ensuite la réalisation de vos travaux à BATINE.

Un prescripteur en témoigne dans les avis Google : pour une de ses clientes qui achetait à Paris un appartement entièrement à refaire, BATINE a fait la contre-visite pour évaluer la faisabilité, puis mené la rénovation jusqu’à la livraison.